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Producto · Garantía hipotecaria

Préstamos para compra de suelo

Desde 1.000.000€ — Hasta 150.000.000€

Financiación hipotecaria para la adquisición de suelo finalista — residencial, comercial, hotelero, logístico e industrial.

  • Sin presencia en CIRBE
  • Sin obligado cumplimiento
  • Hipotecas en primer rango
  • Financiación hasta 24 meses
  • Entramos en todos los sectores
  • Entramos en deuda subordinada
  • Con carencia durante la fase de obra
  • Pago de intereses solo por lo dispuesto
  • Desembolsos por certificaciones de obra
  • Desembolso con primera disposición a la firma
  • Hasta el 70% del valor de compraventa
  • Estructuramos la posterior financiación del proyecto

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Una solicitud confidencial. Respondemos con criterio.

§ 01

Cómo funciona

Un préstamo para compra de suelo es financiación hipotecaria a corto y medio plazo para adquirir un terreno — habitualmente suelo finalista en fase de poder edificarse — con garantía sobre el propio terreno. Es el primer eslabón natural de una promoción inmobiliaria: una vez asegurada la compra, estructuramos el préstamo al promotor que financia la obra.

Paso a paso · 04 tiempos

  1. Primer contacto y ficha del suelo: ubicación, calificación urbanística, precio de compraventa y plan de desarrollo previsto.

  2. Respuesta de viabilidad en 24-48 horas. Si encaja, term sheet con LTV propuesto y horizonte hasta arranque de obra.

  3. Due diligence en paralelo: tasación, revisión registral y urbanística, validación de licencias en curso.

  4. Cierre notarial e inscripción de la hipoteca sobre el suelo. Desembolso al vendedor en el acto.

§ 02

Cuándo encaja

La financiación de compra de suelo es el producto adecuado cuando hay un terreno identificado, un precio cerrado y un plan de desarrollo claro — propio o de un tercero — y se necesita asegurar la compra antes de tener la financiación de obra cerrada.

  • Suelo finalista para promoción residencial

    Adquisición de parcela urbana edificable que entrará en proyecto residencial nuevo.

  • Suelo comercial, hotelero o logístico

    Adquisición de suelo en cualquier sector — comercial, hotelero, logístico, industrial. Todos los usos admitidos.

  • Compra anticipada a la licencia

    Asegurar la compra del suelo mientras se completa el trámite urbanístico y se cierra la financiación de obra.

  • Reposicionamiento de cartera

    Inversor que adquiere suelo en cartera con visión patrimonial o para reventa tras revalorización.

  • Compra a fondo, banca o concurso

    Adquisición de suelo en mercado secundario con plazo de cierre apretado.

  • Encadenamiento con préstamo al promotor

    Operación combinada — compra de suelo + financiación de obra — estructurada en dos tramos consecutivos.

§ 03

Hipoteca de suelo bancaria vs. préstamo de suelo en capital privado

El suelo es el activo que más cuesta financiar en la banca tradicional — riesgo urbanístico, sin flujos de caja, perfil del comprador. La financiación privada se posiciona donde el banco no entra.

  1. Aspecto

    Velocidad

    Financiación bancaria de suelo

    Proceso lento (2-3 meses mín.), con análisis urbanístico y comité.

    Préstamo compra de suelo · Dexter

    Respuesta inicial en 24-48 horas; cierre completo en semanas.

  2. Aspecto

    Apetito

    Financiación bancaria de suelo

    Bajo. La banca minorista rara vez financia compra de suelo a inversor o promotor.

    Préstamo compra de suelo · Dexter

    Producto específico, con experiencia y criterio propio en todas las tipologías de suelo.

  3. Aspecto

    Foco del análisis

    Financiación bancaria de suelo

    Perfil del comprador, ranking, endeudamiento, listas de morosidad.

    Préstamo compra de suelo · Dexter

    Calificación urbanística del suelo, ubicación, plan de desarrollo y plan de salida.

  4. Aspecto

    LTV

    Financiación bancaria de suelo

    Limitado o restringido a perfiles muy específicos; habitualmente conservador.

    Préstamo compra de suelo · Dexter

    Hasta el 70% del valor de compraventa, caso por caso.

  5. Aspecto

    Estructura

    Financiación bancaria de suelo

    Producto estándar de catálogo, plazos cortos sin flexibilidad real.

    Préstamo compra de suelo · Dexter

    A medida — plazos de hasta 24 meses, primera disposición a la firma, encadenamiento posterior con préstamo al promotor.

  6. Aspecto

    Encaje con la obra posterior

    Financiación bancaria de suelo

    El paso del suelo al promotor exige una nueva operación con el banco.

    Préstamo compra de suelo · Dexter

    Estructuramos la financiación posterior del proyecto en la misma relación — operación continua.

  7. Aspecto

    Trazabilidad CIRBE

    Financiación bancaria de suelo

    La operación queda inscrita en CIRBE, reduciendo capacidad de endeudamiento posterior.

    Préstamo compra de suelo · Dexter

    Sin presencia en CIRBE: la operación no aparece en la Central de Información de Riesgos.

§ 04

Preguntas frecuentes

  • ¿Qué tipo de suelo financian?

    Principalmente suelo finalista — el terreno que ya ha alcanzado una fase legal de desarrollo urbano que permite edificar. También evaluamos suelo urbano consolidado, suelo urbanizable con plan parcial aprobado y, caso por caso, suelos con cargas urbanísticas pendientes razonablemente solubles.

  • ¿Financian suelo sin licencia urbanística aprobada?

    Depende de la fase. Suelo finalista con licencia en trámite avanzado: sí, se evalúa. Suelo en clasificación más temprana: caso por caso, en función del plan urbanístico vigente y del horizonte realista hasta poder edificar.

  • ¿Hasta qué LTV trabajan sobre el suelo?

    Hasta el 70% del valor de compraventa como referencia. La cifra concreta se concreta tras la primera revisión, en función de la calificación urbanística, la ubicación y el plan de desarrollo.

  • ¿Pueden estructurar la financiación posterior del proyecto?

    Sí, es una de las ventajas estructurales: lo natural es encadenar la compra del suelo con el préstamo al promotor sobre la misma operación. La continuidad operativa entre las dos fases acelera el cierre y reduce la fricción documental.

  • ¿Qué plazos manejan?

    Hasta 24 meses, alineados con el calendario realista hasta el arranque de obra. El plazo se cierra sobre el horizonte concreto de obtención de licencias y cierre de la financiación de promoción posterior.

  • ¿Aceptan suelo con cargas urbanísticas pendientes?

    Sí, caso por caso. Depende de la naturaleza de la carga (cuotas de urbanización pendientes, cargas de cesión, contribuciones especiales) y de si el saldo pendiente es razonable frente al valor del suelo. La operación se estudia sobre el conjunto, no descartando por la presencia de una carga.

Leer en profundidad
§ 01

Tipos de suelo y cómo se evalúan, en profundidad

Las categorías urbanísticas determinan el tratamiento financiero del suelo. Suelo urbano consolidado — ya con todos los servicios, listo para edificar tras la licencia de obra; perfil de riesgo más bajo, LTV más alto. Suelo urbanizable o suelo finalista en fase de planeamiento parcial aprobado — edificable a corto plazo, requiere validación del horizonte hasta obtención de licencia. Suelo con cargas pendientes — cargas de urbanización, cesiones, contribuciones especiales; se evalúan caso por caso según importe y plazo.

La ubicación, la situación de mercado del producto a desarrollar y el perfil del comprador (promotor, inversor, family office) entran también en el análisis, pero el factor determinante es siempre la calificación urbanística y el realismo del plan de desarrollo.

§ 02

De la compra del suelo al préstamo al promotor

El suelo se compra para construir — esa es la premisa del producto. Una vez asegurada la adquisición, la operación natural es encadenar con el préstamo al promotor que financia la obra. Trabajar las dos fases con la misma contraparte reduce la fricción documental, acelera el cierre y permite alinear la estructura del préstamo de suelo con la estructura prevista del préstamo de promoción — calendario, garantías, carencia.

En la práctica, muchas operaciones se cierran como un único expediente con dos tramos: primero el préstamo de compra de suelo, después — sin volver a cero el análisis — el préstamo al promotor sobre la misma operación. Es lo que hace que el producto encaje especialmente bien con promotores que necesitan cerrar adquisiciones de suelo con la confianza de que la financiación de obra ya tiene contraparte.

§ 03

El enfoque Dexter para la compra de suelo

La compra de suelo es la operación más difícil de financiar en la banca tradicional — sin flujos de caja del activo, con riesgo urbanístico, con plazos de salida que se mueven al ritmo del expediente urbanístico. La banca minorista rara vez entra; las líneas que sí lo hacen son escasas y muy conservadoras.

Nuestro enfoque es el inverso: producto específico, criterio propio sobre la calificación urbanística y el plan de desarrollo, hipoteca de primer rango sobre el propio terreno y flexibilidad para encadenar la financiación posterior del proyecto. Cada compra se estudia sobre el suelo y el plan, no sobre el endeudamiento histórico del solicitante.

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