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Producto · Garantía hipotecaria

Préstamos para compra de activos

Desde 1.000.000€ — Hasta 150.000.000€

Financiación hipotecaria para la adquisición de activos inmobiliarios — residencial, comercial, logístico, hotelero o industrial.

  • Sin presencia en CIRBE
  • En todos los sectores
  • Sin gastos anticipados
  • Hipoteca de primer rango
  • Sin obligado cumplimiento
  • Financiación hasta 36 meses
  • Hasta el 60% del valor de compra-venta
  • Pago de intereses mensual, trimestral o al vencimiento

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Una solicitud confidencial. Respondemos con criterio.

§ 01

Cómo funciona

Un préstamo para compra de activos es financiación hipotecaria de medio plazo orientada a la adquisición de un inmueble — el activo se compra y, en la misma operación, se constituye la hipoteca de primer rango sobre el mismo bien adquirido (o sobre un activo colateral, según el caso). Permite cerrar la compra sin esperar a los plazos del banco, con respuesta inicial en 24-48 horas.

Paso a paso · 04 tiempos

  1. Primer contacto y ficha del activo a adquirir: ubicación, tipología, precio de compraventa y plan de salida.

  2. Respuesta de viabilidad en 24-48 horas. Si encaja, term sheet con LTV propuesto y estructura.

  3. Due diligence en paralelo: tasación independiente, revisión registral, validación del precio frente a comparables.

  4. Cierre notarial conjunto: escritura de compraventa e hipoteca en la misma notaría. Desembolso al vendedor en el acto.

§ 02

Cuándo encaja

La compra de activos es el producto adecuado cuando hay un activo identificado, un precio acordado y un plan de uso o salida claro — y los tiempos o la estructura del banco no permiten cerrarla.

  • Adquisición de villa o vivienda exclusiva

    Compra de inmueble residencial premium fuera del catálogo bancario, con el propio inmueble como única garantía.

  • Activo en cartera de inversor

    Compra de un edificio, local o nave por un inversor inmobiliario que va a explotarlo o reposicionarlo.

  • Oportunidad fuera de catálogo

    Activo que el banco no contempla — uso atípico, estado intermedio, ubicación secundaria — pero con valor real demostrable.

  • Compra acelerada

    Operación con plazo de cierre apretado donde el vendedor no espera al banco.

  • Apalancamiento sobre inmueble libre

    Propietario con un activo sin cargas que financia una nueva compra usando el inmueble libre como garantía adicional.

  • Compra a fondo o subasta

    Adquisición de activo en mercado secundario — fondos, banca, concurso — donde la rapidez de cierre marca el precio.

§ 03

Hipoteca bancaria vs. préstamo de compra de activos en capital privado

El contraste entre la hipoteca bancaria estándar y la financiación de capital privado para compra de activos es una cuestión de velocidad, foco del análisis, estructura y trazabilidad.

  1. Aspecto

    Velocidad

    Hipoteca bancaria estándar

    Proceso lento (2-3 meses mín.) entre análisis, comité y formalización notarial.

    Préstamo compra de activos · Dexter

    Respuesta inicial en 24-48 horas; cierre completo en semanas.

  2. Aspecto

    Foco del análisis

    Hipoteca bancaria estándar

    Perfil financiero del comprador: nómina, scoring, deuda existente, listas de morosidad.

    Préstamo compra de activos · Dexter

    Calidad del activo y plan de uso: ubicación, estado, comparables, salida prevista.

  3. Aspecto

    Tipología admitida

    Hipoteca bancaria estándar

    Principalmente vivienda habitual; usos atípicos o activos de inversión quedan fuera.

    Préstamo compra de activos · Dexter

    Residencial, comercial, hotelero, industrial, logístico — incluyendo activos de inversión sin uso residencial.

  4. Aspecto

    LTV

    Hipoteca bancaria estándar

    Habitualmente hasta el 80% en vivienda habitual; mucho menos en activos de inversión.

    Préstamo compra de activos · Dexter

    Hasta el 60% del valor de compraventa, caso por caso según activo y plan.

  5. Aspecto

    Estructura

    Hipoteca bancaria estándar

    Producto estándar de catálogo, condiciones limitadas a la oferta del banco.

    Préstamo compra de activos · Dexter

    A medida — plazos, carencia, pago de intereses (mensual, trimestral o al vencimiento) y garantías adaptadas.

  6. Aspecto

    Productos vinculados

    Hipoteca bancaria estándar

    Habitualmente exige seguros, planes, domiciliación de nómina y otros productos vinculados.

    Préstamo compra de activos · Dexter

    Sin productos vinculados, sin obligado cumplimiento, sin gastos anticipados.

  7. Aspecto

    Trazabilidad CIRBE

    Hipoteca bancaria estándar

    La operación queda inscrita en CIRBE, reduciendo capacidad de endeudamiento futura.

    Préstamo compra de activos · Dexter

    Sin presencia en CIRBE: la operación no aparece en la Central de Información de Riesgos.

§ 04

Preguntas frecuentes

  • ¿Qué garantía necesitan para una compra de activos?

    Una hipoteca de primer rango sobre el propio activo que se adquiere — esa es la fórmula habitual. En algunos casos se admite garantía cruzada: un inmueble distinto, libre de cargas, propio del comprador o de un tercero garante. El LTV se fija sobre el valor de compraventa y la tasación independiente.

  • ¿Qué documentación necesitan para empezar?

    Una primera valoración requiere muy poco: ficha del activo (ubicación, tipología, estado, precio acordado), titularidad actual, importe solicitado y plan de salida o explotación. La documentación formal — escritura, tasación oficial, nota registral — se aporta tras firmar el term sheet.

  • ¿Pueden financiar a particulares con varios inmuebles en cartera?

    Sí. Inversores con varias propiedades en cartera son uno de los perfiles habituales. La operación se evalúa sobre el activo concreto y el plan, no sobre el endeudamiento global del solicitante.

  • ¿Es necesario tener experiencia previa en el sector inmobiliario?

    No. La experiencia ayuda, pero no es requisito. Lo determinante es que el activo y el plan tengan sentido — la operación se estudia sobre la garantía, no sobre el perfil.

  • ¿Pueden financiar compras de activos a fondos, bancos o en subasta?

    Sí, es uno de los casos de uso habituales. Las compras a fondo o en subasta exigen rapidez de cierre que la banca tradicional rara vez puede ofrecer, y son operaciones idóneas para esta línea.

Leer en profundidad
§ 01

Qué son los activos inmobiliarios, en profundidad

Al hablar de activos inmobiliarios nos referimos a bienes tangibles ligados al mundo del ladrillo y la tierra. Bajo este paraguas caben desde pisos y naves industriales hasta solares urbanos y rurales, estén ya edificados o solo proyectados. Un activo inmobiliario cumple una doble función: es a la vez fuente de inversión (vía compra, reforma, venta o alquiler) y aval principal para acceder a recursos financieros.

  • Préstamo puente

    Convierte un inmueble ya en propiedad en oxígeno temporal para financiar nuevas oportunidades, con horizonte corto.

  • Préstamo de compra de activos

    El propio bien actúa como respaldo. Oficina, vivienda, local o nave — la operación se estructura sobre la garantía del activo adquirido.

  • Préstamo al promotor

    Traje a medida para proyectos en construcción o rehabilitación, con la propia obra como garantía principal.

  • Préstamo compra de suelo

    Para adquisiciones de terreno con proyección, abriendo la puerta a futuros desarrollos.

§ 02

Tipos de activos y estrategias

Según el estado del activo y el uso que se le va a dar en la operación financiera, distinguimos tres grandes categorías. Propiedades terminadas — apartamentos, locales, naves, hoteles en operación — son el clásico refugio de capital y la vía preferida para quienes buscan ingresos regulares. Suelo o terreno con proyección urbanística — base para futuros desarrollos. Activos en desarrollo o reforma — inmuebles que aguardan inversión para transformarse y multiplicar su valor; el house flipping institucional brilla aquí.

A quién va dirigido: a perfiles con carácter profesional y visión de inversión. Empresas, family offices, fondos, inversores inmobiliarios y particulares con visión patrimonial que buscan ampliar cartera, diversificar riesgos o acceder a oportunidades que la banca tradicional rara vez entiende.

§ 03

El enfoque Dexter para compras de activo

Cada compra se estudia sobre el activo y la operación. Nuestra agilidad de respuesta y la adaptabilidad de la estructura han sido decisivas para cientos de operaciones donde la oportunidad no esperaba a los plazos del banco — adquisiciones de villa exclusiva, compras a fondos, operaciones en subasta, reposicionamientos de cartera. La hipoteca de primer rango sobre el propio activo es la fórmula habitual; el LTV, los plazos y la modalidad de pago de intereses se diseñan sobre el calendario real de la operación, no sobre un producto estándar.

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